Při insolvenci vám nemovitost, která patří do majetkové podstaty, prodává insolvenční správce, ne vy. Dohlíží na něj insolvenční soud a věřitelé. Svůj byt nebo dům ve Frýdku-Místku proto nemůžete prodat na vlastní pěst. Můžete ale správci předat nabídku zájemce a spolupracovat, což někdy výsledek zlepší.
Proč nemůžete prodat svůj byt jako dřív?
Insolvenční řízení slouží k uspokojení věřitelů. Majetek, který tvoří majetkovou podstatu, se proto stává předmětem správy. Po rozhodnutí o úpadku s ním dlužník nemůže volně nakládat. Právní úkony, které proti pravidlům udělá, jsou vůči věřitelům neúčinné nebo neplatné.
Pro prodej to znamená jediné: smlouvu s kupujícím podepisuje správce nebo se s jeho vědomím a podle pravidel řízení. Nikdy ne dlužník potají.
Ve které fázi řízení se nacházíte?
| Fáze | Co se děje s nemovitostí | Co můžete dělat vy |
|---|---|---|
| Podaný návrh, rozhodnutí o úpadku ještě není | Prodej v této době může věřitelům uškodit a později se dá napadnout. | Poraďte se s advokátem nebo poradnou, než cokoli podepíšete. |
| Rozhodnutí o úpadku | Majetková podstata je v rukou správce, dlužník nesmí volně nakládat. | Předat správci informace, doklady a případně nabídku zájemce. |
| Schválené oddlužení | Nemovitost se může zpeněžit, nebo zůstat dlužníkovi podle formy oddlužení a rozhodnutí soudu. | Plnit podmínky oddlužení a komunikovat se správcem. |
| Konkurs | Správce zpeněžuje majetek, aby uspokojil věřitele. | Spolupracovat a vyjasnit své právo bydlet. |
Co s nemovitostí, na které je hypotéka?
Banka nebo jiný zajištěný věřitel, který má k nemovitosti zástavní právo, je v řízení ve zvláštním postavení. Z výtěžku prodeje se mu přednostně hradí pohledávka po odečtení nákladů a odměny správce. Vám může zůstat jen to, co zbude, často nic.
O zástavách se dozvíte z listu vlastnictví. Souvislosti hypotéky a prodeje shrnuje část o hypotéce a o insolvenci a oddlužení.
Zjednodušený příklad bez čísel: byt je zatížený hypotékou a dlužník má i další věřitele. Z kupní ceny se nejdřív zaplatí náklady zpeněžení a odměna správce, potom banka jako zajištěný věřitel a až případný zbytek jde ostatním věřitelům. Pokud cena zástavu nepokryje, nezbyde nic a rozdíl banka přihlásí jako nezajištěnou pohledávku. Právě proto závisí výsledek na ceně, kterou se podaří dosáhnout.
Co udělat v prvním týdnu po zjištění?
- 1
Zjistěte stav řízení v insolvenčním rejstříku
Veřejný rejstřík ukáže, zda je návrh podán, kdo je správce a jaké rozhodnutí padlo.
- 2
Kontaktujte správce
Napište mu, že máte zájem o prodej nemovitosti, a zeptejte se, jak plánuje zpeněžení.
- 3
Shromážděte doklady
List vlastnictví, smlouvu o hypotéce, nájemní smlouvy, pojistky a vyúčtování nákladů na provoz.
- 4
Nic nepodepisujte bez konzultace
Rezervační smlouvy, plné moci ani smlouvy o smlouvě budoucí. Konzultaci nabízí dluhové poradny a advokáti.
- 5
Zjistěte, kde budete bydlet
Domluvte se se správcem na době vyklizení a případném nájmu, pokud v bytě bydlíte.
Jak se správce dozví o zájemci?
Zájemce, kterého najdete sami, může být pro správce užitečný, ale nikdy to není povinnost. Správce nabídku zváží, ověří cenu, požádá o potřebné souhlasy a případně ji využije. Kupní smlouvu uzavírá on a výtěžek jde v zákonném pořadí na náklady řízení a věřitele.
- Pro vás: prodej mimo dražbu může vynést víc než nucená dražba.
- Pro věřitele: vyšší výtěžek znamená vyšší uspokojení pohledávek.
- Pro správce: ověřená nabídka zkrátí zpeněžení a ušetří náklady.
Čeho se vyvarovat při insolvenci?
Frýdek-Místek: instituce a čísla
Zápisy nemovitostí ve Frýdku-Místku vede Katastrální pracoviště Frýdek-Místek. Insolvenční věci tohoto území spadají pod Krajský soud v Ostravě.
Podle ČSÚ žilo ve městě k 1. 1. 2026 53 164 obyvatel. V roce 2025 se z něj odstěhovalo o 164 lidí víc, než se přistěhovalo (příchozích 1 427, odchozích 1 591). Nezaměstnanost okresu činila v roce 2024 podle ČSÚ 4,0 %. Byty v okrese stály v letech 2023 až 2025 průměrně 48 680 Kč za m² (+59 % proti období 2019 až 2021), domy 45 991 Kč za m² (+42 %).
Tahle čísla popisují trh jako celek. Hodnotu vašeho bytu nebo domu určí znalecký odhad, a to i v řízení, proto se na ně nespoléhejte jako na hotovou cenu.
Text je obecná informace a nenahrazuje právní poradenství. Před podpisem smluv se poraďte s advokátem.
Časté dotazy
Může dlužník v insolvenci prodat svůj byt sám?
Po rozhodnutí o úpadku zpravidla ne. Nemovitost z majetkové podstaty zpeněžuje správce. Prodej bez něj hrozí neúčinností.
Přijdu v oddlužení o dům nebo byt?
Může se stát, že bude zpeněžen, nebo vám zůstane. Záleží na formě oddlužení, hodnotě majetku, zástavách a rozhodnutí soudu. Poraďte se s poradnou nebo advokátem.
Může správce přijmout nabídku výkupce?
Může, ale nemusí. Rozhoduje se podle ceny, nároků zajištěného věřitele a podmínek řízení. Nabídku mu můžete předat, rozhodnutí je jeho.
Zůstanu v bytě i po prodeji?
To záleží na podmínkách prodeje a případné dohodě s kupujícím a správcem. Počítejte s tím, že budete muset byt vyklidit, a plánujte bydlení dopředu.
Zdroje a právní předpisy
- Český úřad zeměměřický a katastrální – katastr nemovitostí
- Český statistický úřad – ceny a realizované prodeje nemovitostí
Odkazy vedou na oficiální znění předpisů a úřadů. Aktuální výklad pro váš případ ověřte u advokáta nebo notáře.