Při úschově složí kupující kupní cenu nezávislé třetí osobě (advokátovi, notáři nebo bance). Ta ji vyplatí prodávajícímu až po splnění podmínek ze smlouvy o úschově, obvykle po zápisu vlastnictví kupujícího do katastru. Žádná strana tak nenese riziko, že druhá nesplní svůj díl.
Proč se úschova používá
Vlastnictví přejde až vkladem do katastru (viz návrh na vklad) a to trvá týdny. Bez úschovy by musel někdo riskovat: buď by kupující platil dřív, než je zapsán, nebo by prodávající předal nemovitost dřív, než dostane peníze. Úschova toto riziko odstraňuje. Zákon ji u prodeje nemovitosti obecně nepředepisuje, jde o dohodu stran.
Kdo peníze přijme do úschovy
- Advokát vede peníze klientů odděleně od svých a podléhá dohledu České advokátní komory.
- Notář přijímá peníze do úschovy podle notářského řádu (č. 358/1992 Sb.).
- Banka vede peníze na zvláštním účtu podle smlouvy; často se používá při hypotéce kupujícího.
Úschovatele si vždy ověřte: advokáta v seznamu České advokátní komory, notáře v seznamu Notářské komory ČR.
Jak úschova probíhá
- 1
Smlouvy
Strany podepíšou kupní smlouvu a smlouvu o úschově, obvykle trojstrannou s úschovatelem. Podpisy se ověří.
- 2
Složení
Kupující pošle cenu (nebo její zbytek) na účet úschovy a úschovatel přijetí potvrdí.
- 3
Návrh na vklad
Podá se návrh na vklad vlastnictví do katastru.
- 4
Zápis
Katastr zapíše vlastnictví kupujícího a strany vyrozumí.
- 5
Výplata
Úschovatel vyplatí prodávajícímu cenu podle podmínek. Při zamítnutí vkladu peníze vrátí kupujícímu.
Co má smlouva o úschově obsahovat
- Přesné označení stran, úschovatele a nemovitosti.
- Výši složené částky a lhůtu, do které ji kupující složí.
- Podmínky výplaty. Obvykle jde o zápis vlastnictví kupujícího do katastru; pouhé podání návrhu je pro prodávajícího rizikovější.
- Co se stane, když katastr vklad zamítne nebo kupující peníze nesloží.
- Kdo úschovu a v jaké výši platí a kdy.
- Číslo účtu prodávajícího pro výplatu.
Kolik úschova stojí
Cenu zákon pevně nestanoví. Vychází z dohody s advokátem nebo notářem, u banky z ceníku, a obvykle závisí na výši uložené částky. Kdo úschovu platí, bývá věcí dohody stran. Cenu i kdo ji ponese si nechte sjednat písemně předem a ptejte se i na poplatky za vedení účtu a za výplatu.
Úschova při prodeji výkupci
Pokud nemovitost prodáváte ověřenému výkupci, platí stejná logika. Zeptejte se, kdo bude úschovatelem a jaké jsou podmínky výplaty. Ověřený výkup je poptávkový portál: sám nekupuje ani peníze nedrží, smlouvu i úschovu sjednáváte přímo s výkupcem. Jak výkupce ověřujeme, vysvětluje stránka jak to funguje.
Text je obecná informace a nenahrazuje právní poradenství. Před podpisem smluv se poraďte s advokátem.
Časté dotazy
Je úschova povinná?
Zákon ji u prodeje nemovitosti obecně nevyžaduje. Je to smluvní jištění. Bez ní ale někdo z dvojice nese riziko, takže ji doporučují advokáti i banky.
Co se stane s penězi, když katastr vklad zamítne?
Podle smlouvy o úschově se vrátí kupujícímu. Proto má smlouva upravovat i tuto variantu, včetně lhůt pro vrácení.
Kdy peníze dostanu na účet?
Podle podmínek ve smlouvě o úschově, zpravidla po zápisu vlastnictví do katastru a po vyrozumění o něm. Úschovatel potřebuje obvykle několik pracovních dnů na kontrolu a převod.
Advokát, notář, nebo banka?
Všichni tři mohou zajistit bezpečnou úschovu. Rozhoduje, jaké podmínky výplaty sjednáte a jak snadno úschovatele ověříte. Advokáty a notáře dohlížejí jejich komory, u banky platí smlouva a obchodní podmínky.
Lze úschovu použít, když kupující platí hypotékou?
Ano, je to běžné. Část ceny pak platí banka kupujícího. Pořadí plateb a podmínky výplaty určí smlouva o úschově a úvěrová smlouva, proto je domluvte s advokátem předem.