Univerzální nejlepší měsíc pro prodej nemovitosti neexistuje. Rozhodují vaše okolnosti: daňové lhůty, termíny hypotéky, stav nemovitosti, životní situace a čas, který na prodej máte. Odhadovat trh dopředu je nespolehlivé, proto se vyplatí řešit hlavně to, co můžete ovlivnit sami.
Dá se trefit nejlepší okamžik trhu?
Ceny nemovitostí se vyvíjejí podle úrokových sazeb, nabídky nových bytů, poptávky a ekonomické situace. Tyto vlivy nedokážou spolehlivě předpovědět ani odborníci. Pokud čekáte na ideální chvíli, platíte za čekání: za energie, poplatky, pojištění, případnou hypotéku, a hlavně za čas.
Realističtější přístup je ptát se, kdy se vám prodej vyplatí osobně. K tomu pomůže ověřit si aktuální hodnotu přes odhad ceny nemovitosti a rozhodnout se podle ní, ne podle zpráv v médiích.
Má na prodej vliv roční období?
Sezónnost existuje v tom smyslu, že lidé se o stěhování častěji zajímají na jaře a na začátku podzimu, kdy plánují změny před školním rokem. Domy se zahradou vypadají líp v kvetoucím období, byty s výhledem ve světlejších měsících. V zimě jsou prohlídky méně časté, ale i tehdy se nemovitosti prodávají.
| Období | Co obvykle platí | Na co pozor |
|---|---|---|
| Jaro | Zájemci se rozhlížejí, nemovitost vypadá nejlépe | Víc konkurenčních nabídek |
| Léto | Zahrady a terasy jsou výhodou | Dovolené mohou prodloužit jednání |
| Podzim | Rodiny chtějí vyřešit bydlení před zimou | Pozdní podzim zkracuje denní světlo při prohlídkách |
| Zima | Méně nabídek, vážně míněné prohlídky | Horší vzhled pozemků, vlhkost a vytápění |
Jak vás ovlivní daň z příjmu?
Načasování prodeje ovlivňuje daň z příjmu. Zákon osvobozuje příjem z prodeje, pokud nemovitost vlastníte dostatečně dlouho (časový test) nebo jste v ní určitou dobu bydleli (test bydlení). Pokud jste jen kousek před hranicí, může se vyplatit počkat. Pokud je hranice dávno za vámi, daň vás při rozhodování omezovat nemusí.
Přesné lhůty a výjimky jsou v článku o dani z prodeje nemovitosti. Spočítejte si datum nabytí a datum prodeje předem, ať vás nepřekvapí.
Kdy prodej vyvolá životní situace?
Většina prodejů nevzniká z touhy trefit trh, ale ze změny života. Tady jsou nejčastější situace a na co si v nich dát pozor.
Skončila fixace hypotéky nebo je splátka neúnosná
Čím dřív s bankou jednáte, tím víc možností máte: refinancování, úprava splátek, nebo kontrolovaný prodej. Hrozí-li prodlení, řešte ho před vznikem dluhů. Přehled najdete v části hypotéka.
Zdědili jste nemovitost
Prodávat lze až po skončení dědického řízení. Zvažte, zda ji chcete užívat, pronajmout, nebo prodat, a domluvte se s ostatními dědici. Souvisí s tím situace dědictví.
Rozvádíte se nebo se rozcházíte
Společný majetek je vhodné vypořádat včas. Pokud je rozhodnuto o prodeji, domluvte předem rozdělení výtěžku. Pomůže stránka o rozvodu.
Stěhujete se za prací, rodinou nebo do menšího bydlení
Tady rozhoduje termín nového bydlení. Dvojí náklady jsou drahé, takže plánujte prodej tak, aby se období překrývalo co nejméně.
Jak se připravit, aby prodej nezdržely podklady?
Z dlouhých prodejů se většina zdrží ne kvůli kupujícím, ale kvůli chybějícím dokumentům. Pokud už víte, že se v příštích měsících prodávat bude, vyplatí se podklady připravit s předstihem. Kupujícím to ukáže, že nemovitost je právně čistá, a vám to ušetří nervy.
- Aktuální výpis z katastru a nabývací smlouva nebo usnesení o dědictví.
- Energetický štítek a vyúčtování energií za poslední období.
- U bytu potvrzení od správce nebo SVJ o stavu záloh a případných dluzích.
- Souhlasy dalších osob: druhého z manželů, spoluvlastníků nebo věřitele se zástavou.
- Fotografie stavu nemovitosti a seznam oprav, které jste provedli.
Podrobněji se podkladům a smlouvě věnuje návod k prodeji bez realitky.
Vyplatí se před prodejem investovat do oprav?
Drobné úpravy, jako je úklid, vymalování, opravená klika nebo vyčištěná zahrada, obvykle stojí málo a dojem z nemovitosti zlepší. Velké rekonstrukce před prodejem se vracejí nejistě: kupující často chce vlastní podobu bytu a za cizí volbu dlaždic nezaplatí navíc. Než investujete víc, vyžádejte si názor realitního makléře nebo znalce na to, co se promítne do ceny.
Pokud na opravy nemáte peníze ani sílu, je to samostatný důvod zvážit prodej ve stavu, v jakém nemovitost je. Postup popisuje část o nemovitosti ve špatném stavu. Cena bude odpovídat stavu, a proto si předem spočítejte rozdíl.
Kdy už čekat nemá smysl?
Jak se rozhodnout v pěti krocích?
- Zjistěte, kolik nemovitost orientačně stojí, a zjistěte, kolik vám po odečtení dluhů zůstane.
- Spočítejte měsíční náklady na držení nemovitosti a vynásobte je počtem měsíců, které můžete čekat.
- Ověřte daňové lhůty a datum, kdy se vás test splnění týká.
- Určete nejzazší termín, do kdy musíte mít prodáno nebo nové bydlení.
- Porovnejte více cest: běžný prodej, prodej bez realitky, přímý prodej. Pomůže kalkulačka.
Text je obecná informace a nenahrazuje právní poradenství. Před podpisem smluv se poraďte s advokátem.
Časté dotazy
Vyplatí se počkat, až ceny vzrostou?
Nikdo to spolehlivě neví. Čekání má jisté náklady, výnos čekání je nejistý. Rozhodujte podle svých čísel: nákladů na držení, termínů a nejnižší přijatelné ceny.
Je lepší prodávat v létě, nebo v zimě?
Rozdíly jsou spíš v počtu prohlídek než v ceně. Velkou roli hraje stav, cena a prezentace nemovitosti. Dobře nastavená cena se prodá v kterémkoli ročním období.
Mám prodat dřív, než skončí fixace hypotéky?
Zeptejte se banky na podmínky předčasného splacení, které se řídí smlouvou. Splacení před koncem fixace může stát poplatek. Rozdíl porovnejte s náklady na čekání.
Jak dlouho prodej obvykle trvá?
Délka se hodně liší podle ceny, stavu, lokality a právní čistoty nemovitosti. Spolehlivé číslo pro každý případ uvést nelze. Počítejte s rezervou a nechte si právní podklady zkontrolovat včas.
Zdroje a právní předpisy
Odkazy vedou na oficiální znění předpisů a úřadů. Aktuální výklad pro váš případ ověřte u advokáta nebo notáře.