Prodej nemovitosti stojí víc než jen poplatek v katastru. Počítejte s odhadem, případným průkazem energetické náročnosti, výmazem zástavy, ověřením podpisů, správním poplatkem 2 000 Kč za vklad, úschovou, případnou provizí a daní z příjmu. Většina položek je věcí dohody, daň často odpadne při splnění zákonných testů.
Přehled nákladů při prodeji na jednom místě
| Položka | Kdo ji obvykle hradí | Na čem výše závisí |
|---|---|---|
| Odhad ceny nemovitosti | prodávající, někdy kupující | druh nemovitosti, rozsah posudku, odhadce |
| Průkaz energetické náročnosti (PENB) | prodávající | velikost budovy, dostupnost plánů |
| Výmaz zástavního práva | prodávající | podmínky banky, poplatky za předčasné splacení |
| Ověření podpisů | strany smlouvy | počet podpisů a způsob ověření |
| Správní poplatek za vklad (2 000 Kč) | podle dohody, často kupující | pevná sazba, nezávisí na ceně |
| Úschova kupní ceny | podle dohody | ceník advokáta, notáře nebo banky |
| Provize realitní kanceláře | prodávající | dohoda ve zprostředkovatelské smlouvě |
| Daň z příjmu | prodávající | časový test, test bydlení, dosažený zisk |
| Vyklizení, úklid, opravy | prodávající | stav a vybavení nemovitosti |
Odhad ceny a podklady
První výdaj bývá odhad. Zdarma lze zjistit orientační hodnotu srovnáním podobných nabídek, formální posudek znalce nebo odhadce stojí peníze. Banka při splacení hypotéky může odhad vyžadovat sama. Co čekat od různých typů odhadu, rozebírá stránka odhad ceny nemovitosti. Do rozpočtu přidejte i průkaz energetické náročnosti, který se při prodeji zpravidla vyžaduje, viz energetický štítek.
Kolik stojí výmaz zástavy a splacení hypotéky
Pokud je na nemovitosti hypotéka, nejde jen o výmaz z katastru. Dluh se musí uhradit a banka může účtovat poplatek za předčasné splacení nebo vyřízení souhlasu s výmazem. Konkrétní částku najdete ve smlouvě o úvěru nebo ji zjistíte dotazem v bance. Celý postup popisuje článek o prodeji se zástavním právem.
Vklad do katastru a ověření podpisů
Za návrh na zápis vlastnického práva se platí správní poplatek 2 000 Kč. Hradí ho ten, kdo návrh podává, ale kupní smlouva obvykle stanoví, kdo ho nakonec ponese. K tomu se přidávají výdaje za ověření podpisů na listině. Postup vkladu popisuje návrh na vklad do katastru.
Provize realitky a úschova
Realitní kancelář se platí z úspěšného prodeje, výši provize si strany sjednávají ve zprostředkovatelské smlouvě. Zákon konkrétní procento nestanoví. Před podpisem si nechte vysvětlit, zda je v ceně i fotografování, inzerce a právní servis, a zda provize platí i při exkluzivitě, kdy prodáte bez jejich pomoci. K tomu připočtěte cenu advokátní úschovy, pokud ji využijete.
Zaplatíte daň z příjmu z prodeje?
Často ne. Příjem z prodeje je osvobozen, pokud jste v nemovitosti bydleli aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo ji vlastníte déle, než stanoví časový test (5 let u nabytých do roku 2020, 10 let u nabytých od roku 2021). Jinak se daní zisk sazbou 15 %. Zjednodušená ilustrace s vymyšlenými čísly: při zisku 1 000 000 Kč by daň činila 150 000 Kč. V praxi závisí na dokladovaných výdajích, proto si přečtěte daň z prodeje nemovitosti a poraďte se s daňovým poradcem.
Vyklizení, stěhování a opravy
Tohle bývá největší neznámá. Nemovitost předáváte obvykle vyklizenou a čistou, jinak se strany dohodnou na slevě. Počítejte s nákladem na stěhování, odvoz nábytku a vyúčtování energií k datu předání. Pokud nemovitost nestojí za velké opravy, výkupci často přijímají stav, jaký je, ale cena tomu odpovídá. Co dělat s nemovitostí ve špatném stavu, popisuje část o špatném stavu.
Jak si rozpočet udělat
- 1
Sepište si všechny položky
Použijte tabulku výše a škrtněte, co se vás netýká. Nezapomeňte na hypotéku, pokud ji máte.
- 2
Zjistěte pevné částky
Poplatek za vklad je dán sazebníkem, zbytek je třeba vyžádat jako cenovou nabídku.
- 3
Odhadněte daň
Podívejte se, zda splňujete test bydlení nebo časový test. Pokud ne, nechte si zisk spočítat poradcem.
- 4
Odečtěte náklady od kupní ceny
Výsledek je částka, kterou skutečně získáte. Porovnejte ji u více cest prodeje.
Kde se dají náklady snížit
- Porovnejte alespoň dvě nabídky na odhad i na průkaz energetické náročnosti, ceny se mezi poskytovateli liší.
- U společenství vlastníků zjistěte, jestli už existuje průkaz celé budovy, který můžete použít.
- Sjednejte v kupní smlouvě, kdo hradí správní poplatek a ověření podpisů. Čím jasnější dohoda, tím méně sporů.
- Při hypotéce požádejte banku o rozpis poplatků za předčasné splacení dřív, než nemovitost začnete nabízet.
- Nemovitost vyklidíte nejlevněji včas a po částech, ne na poslední chvíli. Použitelné věci lze prodat nebo darovat.
- Zvažte, co ve skutečnosti stojí váš čas. Prodej sám může ušetřit provizi, ale vyžaduje týdny práce.
Text je obecná informace a nenahrazuje právní poradenství. Před podpisem smluv se poraďte s advokátem.
Časté dotazy
Kolik je správní poplatek za vklad do katastru?
Sazba je 2 000 Kč za návrh na vklad. Poplatek hradí navrhovatel, ale v kupní smlouvě se strany mohou domluvit, kdo ho ponese.
Musím při prodeji platit daň z nabytí?
Ne, daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena. Platí se ale daň z příjmu, pokud nesplníte podmínky osvobození.
Platím provizi, když prodám sám?
Záleží na zprostředkovatelské smlouvě. U exkluzivní smlouvy může provize vzniknout i při prodeji bez realitky, proto smlouvu čtěte pozorně.
Jsou náklady u prodeje výkupci jiné?
Některé položky odpadají (inzerce, provize), jiné zůstávají (výmaz, vklad, daň). Cena bývá nižší než na volném trhu, proto porovnávejte čistý výsledek.
Zdroje a právní předpisy
- Zákon o správních poplatcích (č. 634/2004 Sb.)
- Český úřad zeměměřický a katastrální – katastr nemovitostí
Odkazy vedou na oficiální znění předpisů a úřadů. Aktuální výklad pro váš případ ověřte u advokáta nebo notáře.