Prodej pod tržní cenou dává smysl, když rozdíl proti ceně na trhu nepřevýší to, co byste při běžném prodeji zaplatili na provizi, opravách, vyklizení a v nákladech za měsíce čekání. Rozhoduje čistý výnos, ne cena v nabídce. Tu si spočtete sami podle vzorce níže.
Proč bývá nabídka výkupu nižší než tržní cena?
Výkupce kupuje s tím, že nemovitost bude muset vyklidit, opravit a znovu prodat nebo pronajmout. Počítá s vlastními náklady, s časem, po který bude mít kapitál vázaný, a s přiměřenou rezervou. Proto nabízí obvykle méně než cenu, kterou by dosáhl dobře připravený prodej na volném trhu. Jak se cena skládá, rozebírá stránka kolik výkupce nabízí.
Na druhé straně vy platíte za běžný prodej z jiných položek. Neplatíte je při přímém prodeji a rozdíl se tak může zmenšit. Zjistit to lze jen porovnáním dvou čistých výnosů.
Jak spočítat skutečný rozdíl?
Vzorec je jednoduchý. U každé varianty sečtěte, co dostanete, a odečtěte všechno, co v ní zaplatíte.
- Čistý výnos z běžného prodeje = tržní cena − provize realitky − opravy a úklid před prodejem − vyklizení − náklady na držení nemovitosti za dobu prodeje (energie, poplatky, hypotéka, pojištění) − případná sleva při vyjednávání.
- Čistý výnos z přímého prodeje = nabídnutá cena − případné vyklizení a opravy, které na vás zůstanou − náklady spojené se smlouvou (např. poplatek za návrh na vklad).
- Rozdíl = čistý výnos z běžného prodeje − čistý výnos z přímého prodeje. Je-li kladný, prodej pod cenou je dražší o tuto částku.
Modelový příklad výpočtu
Níže uvedená čísla jsou zcela modelová, slouží jen k ilustraci a nejsou odhadem ceny ani nabídkou. Vaše hodnoty si dosaďte podle skutečné situace.
| Položka | Běžný prodej | Přímý prodej |
|---|---|---|
| Cena | 3 000 000 Kč | 2 600 000 Kč |
| Provize realitky | − 120 000 Kč | 0 Kč |
| Opravy, úklid, vyklizení | − 40 000 Kč | 0 Kč |
| Držení nemovitosti za 6 měsíců po 8 000 Kč | − 48 000 Kč | 0 Kč |
| Čistý výnos | 2 792 000 Kč | 2 600 000 Kč |
V tomto modelu je rozdíl 192 000 Kč v neprospěch přímého prodeje. Pokud by ale prodej přes realitku trval dvanáct měsíců místo šesti nebo by cena po slevách klesla o dalších 150 000 Kč, rozdíl se rychle zmenší. A naopak: pokud je nemovitost v dobrém stavu a prodá se rychle, může být běžný prodej výrazně výhodnější.
V jakých situacích prodej pod cenou dává smysl?
- Hrozí vám dražba, exekuce nebo prodlení se splátkami a čas je důležitější než procenta. Viz dražba nemovitosti.
- Nemovitost je ve špatném stavu a oprava by stála víc, než kolik výkupce odečte. Více na stránce špatný stav.
- Platíte za dvě bydlení najednou a každý měsíc navíc vás stojí hodně.
- Po dědictví nemáte kapacitu na vyklizení a prodej a chcete mít věc uzavřenou.
- Nemovitost se dlouho nedaří prodat běžnou cestou a každé snížení ceny tlačí výnos dolů.
Kdy se naopak nevyplatí slevit?
Jak si ověřit, že cena není příliš nízká?
- 1
Zjistěte orientační hodnotu
Použijte srovnání s nedávnými prodeji podobných nemovitostí nebo znalecký odhad. Odhad si můžete nechat zpracovat u soudního znalce.
- 2
Získejte více nabídek
Jedna nabídka nic neříká. Dvě až tři nabídky od různých zájemců ukážou, v jakém rozmezí se cena pohybuje.
- 3
Zeptejte se, z čeho se nabídka skládá
Seriózní zájemce vysvětlí, co v ceně počítá: opravy, vyklizení, dluhy, které se hradí z kupní ceny.
- 4
Spočítejte vlastní náklady
Dosaďte do vzorce výše své provize, opravy, měsíce čekání a daně.
- 5
Porovnejte i čas a nejistotu
Peníze za běžný prodej jsou nejisté, dokud nemáte kupujícího s financováním. Do výpočtu ne vždy patří, ale ovlivňují rozhodnutí.
Co se děje s daněmi a dluhy při prodeji pod cenou?
Daň z příjmu se počítá z příjmu z prodeje, takže nižší kupní cena obvykle znamená nižší základ. Pokud ale nesplňujete časový test nebo test bydlení, přesto ji zaplatit můžete. Podrobný přehled najdete v článku o dani z prodeje nemovitosti.
Pokud je na nemovitosti zástava, hradí se ze získané ceny. Nabídka musí stačit na splacení dluhu, jinak se bez souhlasu věřitele prodat nedá. O tom, jak se dluhy při prodeji řeší, píšeme v článku o prodeji nemovitosti s dluhy.
Text je obecná informace a nenahrazuje právní poradenství. Před podpisem smluv se poraďte s advokátem.
Časté dotazy
O kolik nižší bývá nabídka než tržní cena?
Závisí na stavu nemovitosti, lokalitě, právních komplikacích a na tom, co všechno kupující přebírá. Obecné číslo uvést nelze. Nechte si nabídku rozepsat a porovnejte ji podle vzorce výše.
Platím i při přímém prodeji nějaké poplatky?
Zpravidla platíte správní poplatek za vklad do katastru, případně náklady advokátní úschovy a právní kontroly smlouvy. Kdo co hradí, se sjednává ve smlouvě.
Mám přijmout první nabídku?
Žádný zájemce vás nesmí nutit k okamžitému rozhodnutí. Porovnejte alespoň více nabídek a smlouvu si nechte zkontrolovat.
Lze cenu po podpisu zpětně změnit?
Jednostranně ne, kupní cena v podepsané smlouvě je závazná pro obě strany. Proto před podpisem zkontrolujte částku, způsob platby a termíny. Postup popisuje kupní smlouva na nemovitost.
Zdroje a právní předpisy
Odkazy vedou na oficiální znění předpisů a úřadů. Aktuální výklad pro váš případ ověřte u advokáta nebo notáře.