Nemovitost s dluhy prodat lze, pokud se dluh vyřeší při prodeji: kupní cena (nebo její část) se použije na splacení věřitelů a po splacení zástavy a exekuce zmizí z katastru. Nejdřív musíte zjistit, co na nemovitosti vázne, kolik se dluží a kdo musí s prodejem souhlasit. Bez dohody s věřitelem to nejde.
Jak zjistím, co na nemovitosti vázne?
Začněte výpisem z katastru nemovitostí, list vlastnictví. V části o omezení vlastnického práva uvidíte zástavní práva, exekuční příkazy, věcná břemena i zahájené insolvenční řízení. Výpis je dostupný online a stojí málo.
| Co vidíte v katastru | Co to znamená | Co ho ukončí |
|---|---|---|
| Zástavní právo smluvní | Nemovitost ručí za úvěr, typicky hypotéku | Splacení úvěru a souhlas banky s výmazem |
| Exekutorské zástavní právo | Exekutor zatížil nemovitost kvůli dluhu | Úhrada dluhu a nákladů nebo zastavení exekuce |
| Exekuční příkaz k prodeji nemovité věci | Exekutor chystá dražbu a omezuje nakládání | Zastavení exekuce nebo prodej s jeho souhlasem |
| Soudcovské nebo správní zástavní právo | Dluh uložilo rozhodnutí soudu nebo úřadu | Splacení a výmaz |
| Poznámka o insolvenci | Omezené nakládání s majetkem | Souhlas insolvenčního správce nebo soudu |
Kolik se dluží doopravdy?
Údaj z katastru ukazuje, že dluh existuje, ne kolik činí. Pro přesnou částku potřebujete vyčíslení od každého věřitele ke dni, kdy se bude platit. Banka vyčíslí zůstatek jistiny, úroky a případné poplatky za předčasné splacení. Exekutor vyčíslí dluh a náklady exekuce. Částky se mění každý den, takže si vyžádejte vyčíslení s denním přírůstkem.
- U hypotéky se zeptejte banky na zůstatek a podmínky předčasného splacení.
- U exekuce požádejte exekutora o vyčíslení dluhu a náklady, a případně i o seznam všech oprávněných.
- U dalších zástav vyhledejte oprávněného z výpisu a žádejte o vyčíslení i od něj.
- Výsledné číslo porovnejte s očekávanou kupní cenou. Pokud dluhy převyšují cenu, jde o jinou situaci než když cena dluhy pokryje.
Stačí kupní cena na splacení všech dluhů?
Pokud ano, prodej je v zásadě přímočarý. Z kupní ceny se uhradí věřitelé a zbytek dostanete vy. Pokud kupní cena dluhy nepokryje, je potřeba souhlas věřitelů s tím, že přijmou menší částku výměnou za výmaz zástavy. Souhlas není automatický a každý věřitel rozhoduje sám.
Cena je vyšší než dluhy
Kupní cena se rozdělí: část na splacení věřitelů, část vám. Nejbezpečnější způsob, jak to zařídit, je advokátní úschova kupní ceny, ze které advokát zaplatí věřitele a po výmazu zástav vyplatí vám zbytek.
Cena je nižší než dluhy
Věřitelé musí souhlasit s prodejem za cenu, která dluh nepokryje. Zástavní věřitel často souhlasí, když je cena rozumná a alternativou by byla dražba, která bývá nižší. Souhlasy je vhodné získat písemně předtím, než podepíšete kupní smlouvu.
Jak prodej s dluhy probíhá krok za krokem?
- 1
Stáhněte výpis z katastru
Zapište si všechna zatížení: kdo je oprávněný, jaký je titul a od kdy zatížení platí.
- 2
Vyžádejte si vyčíslení dluhů
U každého věřitele a u exekutora. Zjistěte i podmínky, za kterých souhlasí s výmazem.
- 3
Zjistěte tržní hodnotu
Podle odhadu poznáte, zda cena dluhy pokryje. Pomůže odhad ceny nemovitosti.
- 4
Domluvte souhlas věřitelů
Zástavní věřitel i exekutor musí vědět o prodeji. U exekuce se postupuje v dohodě s exekutorem a oprávněným.
- 5
Najděte kupujícího a dohodněte smlouvu
Ve smlouvě uveďte, že dluhy se hradí z kupní ceny, a kdy se zástavy vymažou. Viz kupní smlouva.
- 6
Složte cenu do úschovy
Kupující složí kupní cenu u advokáta nebo notáře. Z úschovy se uhradí věřitelé.
- 7
Podejte návrh na vklad
Po splacení zástav a vydání souhlasů s výmazem se podá návrh na vklad, viz návrh na vklad.
- 8
Zbytek ceny se vyplatí vám
Po zápisu vlastnictví do katastru a výmazu zástav advokát uvolní zbytek kupní ceny.
Co dělat, když je na nemovitosti exekuce?
Po vydání exekučního příkazu k prodeji nemovité věci s ní nelze volně nakládat. Prodej bez souhlasu exekutora hrozí neúčinností. Obvyklá cesta je dohoda s exekutorem a oprávněným, kdy dluh a náklady exekuce uhradíte z kupní ceny a exekuce se zastaví. Vyplatí se to často víc než dražba, ve které se nemovitost obvykle prodává levněji. Postup dražby popisuje článek dražba nemovitosti.
Co když jste v insolvenci?
V insolvenčním řízení spravuje majetek insolvenční správce a prodej nemovitosti vyžaduje jeho součinnost a souhlas soudu či věřitelů. Takový prodej proběhne zpravidla v rámci insolvenčního řízení, ne ve vlastní režii. Viz insolvence a oddlužení.
Jaké další dluhy kupující sleduje?
Kromě zápisů v katastru se u některých nemovitostí řeší i závazky, které v katastru vidět nejsou. Typicky jde o nedoplatky na službách, na zálohách do fondu oprav nebo o nezaplacené příspěvky družstvu. Tyto částky se obvykle vypořádávají k datu předání a kupující je chce mít doložené.
- U bytu v bytovém domě si vyžádejte potvrzení od společenství vlastníků nebo správce, že nemáte nedoplatky.
- U družstevního bytu se zeptejte družstva na stav plateb a podmínky převodu členských práv.
- Vyúčtování energií uzavřete k datu předání a doložte stavy měřidel.
- Daňové nedoplatky u úřadu prověřte tak, abyste je při prodeji nepřehlédli.
Kupující, který tyto doklady vidí, má důvod věřit, že prodej proběhne bez překvapení. Naopak nedoložené dluhy často vedou ke snížení ceny nebo odstoupení od jednání.
Na co si dát pozor při výběru kupujícího?
Lidé s dluhy bývají v časové tísni, a ta láká i nepoctivé zájemce. Základní pravidlo je nepodepisovat nic, co nechápete, a nepřevádět nemovitost dřív, než dostanete peníze nebo je vidíte v úschově.
Text je obecná informace a nenahrazuje právní poradenství. Před podpisem smluv se poraďte s advokátem.
Časté dotazy
Mohu prodat nemovitost, na které je hypotéka?
Ano. Hypotéka se obvykle splatí z kupní ceny a banka vydá souhlas s výmazem zástavy. Sjednejte s bankou postup předem a zeptejte se na případné poplatky za předčasné splacení.
Musí souhlasit exekutor?
Ano. Po exekučním příkazu k prodeji nemovité věci je potřeba jeho souhlas a postup se řídí dohodou s oprávněným. Bez toho hrozí neúčinnost prodeje.
Co když cena dluhy nepokryje?
Věřitelé musí souhlasit s menší částkou výměnou za výmaz zástav, jinak prodej neproběhne. Zbylý dluh vůči nim může zůstat vůči vám. Dohodu tedy řešte písemně a nechte ji zkontrolovat advokátem.
Kdy se zástavní právo vymaže z katastru?
Po splacení dluhu a podání návrhu s dokladem o zániku zástavy, obvykle souhlasem věřitele s výmazem. Výmaz zapisuje katastr.
Jak dlouho prodej s dluhy trvá?
Delší dobu než běžný prodej, protože se musí vyjednat s více stranami. Spolehlivou lhůtu předem uvést nelze. Počítejte s tím a začněte s vyčíslením dluhů co nejdřív.
Zdroje a právní předpisy
- Občanský zákoník (č. 89/2012 Sb.)
- Exekuční řád (č. 120/2001 Sb.)
- Katastrální zákon (č. 256/2013 Sb.)
- Český úřad zeměměřický a katastrální – katastr nemovitostí
Odkazy vedou na oficiální znění předpisů a úřadů. Aktuální výklad pro váš případ ověřte u advokáta nebo notáře.