Nemovitost nabytá za trvání manželství obvykle spadá do společného jmění manželů (SJM), i když je v katastru zapsán jen jeden z nich. K prodeji je proto potřeba souhlas druhého z manželů, nejčastěji tak, že kupní smlouvu podepíšou oba. Bez souhlasu hrozí neplatnost smlouvy a zamítnutí vkladu v katastru.
Co všechno patří do společného jmění manželů?
Společné jmění vzniká uzavřením manželství a zahrnuje zpravidla vše, co během něj získal kterýkoli z manželů. Týká se to i bytu, který koupil jen jeden z vás a jen on je uveden na výpisu z katastru. Výpis z katastru totiž ukazuje, kdo je zapsán jako vlastník, ale nemusí ukazovat, zda nemovitost patří do SJM.
Do SJM naopak zpravidla nepatří věci určené pro osobní potřebu jen jednoho z manželů, majetek získaný dědictvím nebo darem a majetek pořízený výhradně za takové výlučné věci. Rozhodující je, odkud peníze pocházely a jak a kdy jste nemovitost nabyli.
| Jak nemovitost vznikla | Obvykle patří do SJM? |
|---|---|
| Koupena za trvání manželství ze společných příjmů | Ano |
| Zděděna jedním z manželů | Ne, je jeho výlučným majetkem |
| Darována jednomu z manželů | Ne, je jeho výlučným majetkem |
| Pořízena před sňatkem | Ne, ale záleží na tom, zda se do ní za manželství investovalo |
| Pořízena ze splátek hypotéky placených oběma | Ano, podíl splátek v manželství se posuzuje zvlášť |
Kdy je souhlas druhého z manželů nutný?
Běžné záležitosti může každý z manželů vyřídit sám. Prodej nemovitosti mezi ně nepatří: jde o významné rozhodnutí o majetku a zákon k němu požaduje souhlas obou. V praxi to znamená jednu ze dvou cest: buď podepíšou smlouvu oba jako prodávající, nebo ji podepíše jeden a druhý k ní dá písemný souhlas.
Pozor na rodinné bydlení. Pokud jde o byt nebo dům, kde manželé společně žijí, je dobré počítat s tím, že zákon chrání společné obydlí rodiny. Souhlas druhého z manželů se proto vyplatí vyžádat i tehdy, když je nemovitost zapsána jen na jednoho. Přesný dopad v konkrétním případě posoudí advokát.
Jak souhlas správně udělit?
- 1
Zjistěte, co přesně se prodává
Najděte si nabývací titul: kupní smlouvu, darovací smlouvu nebo osvědčení o dědictví. Z nich uvidíte, kdy a jak jste nemovitost získali.
- 2
Domluvte se mezi sebou
Souhlasit musí druhý z manželů s prodejem jako takovým, ne jen s principem. Dohodněte si, kdo bude jednat s kupujícím a komu se peníze vyplatí.
- 3
Zvolte formu souhlasu
Nejjednodušší je podpis obou manželů přímo na kupní smlouvě. Jinak se souhlas dává samostatným písemným prohlášením.
- 4
Nechte podpisy ověřit
Pro vklad do katastru se v praxi vyžaduje úředně ověřený podpis na souhlasu. Ověřuje ho notář nebo pověřený úřad, například pošta či obecní úřad.
- 5
Přiložte souhlas k návrhu na vklad
Katastr při rozhodování o vkladu zkoumá, zda je smlouva platná. Chybějící souhlas je častý důvod, proč vklad zamítne. Více v návodu jak podat návrh na vklad.
Co hrozí, když souhlas chybí?
Co když se druhý z manželů nechce prodávat?
Odmítnutí souhlasu nelze obejít. Pokud k prodeji souhlas chybí a nejde o situaci, kdy by druhý z manželů svůj souhlas bez dobrého důvodu odpíral, pomůže jen dohoda. Zákon v takových případech počítá s tím, že souhlas může nahradit soud, pokud je prodej v zájmu rodiny nebo je nesouhlas bezdůvodný. O tom se ale rozhoduje v řízení, které trvá delší dobu.
- Zkuste najít skutečný důvod nesouhlasu: dluh, obava o bydlení, nespokojenost s cenou nebo kupujícím.
- Nabídněte jasné řešení: kam se přestěhujete, jak se rozdělí výtěžek a kdy bude nemovitost uvolněna.
- Zvažte mediaci nebo konzultaci s advokátem, než se spor dostane k soudu.
Jak je to při rozvodu a po něm?
Rozvodem společné jmění zaniká, ale nemovitost se tím automaticky nerozdělí. Do vypořádání zůstává společná. Majetek lze vypořádat dohodou nebo rozhodnutím soudu. Zákon stanoví lhůtu, po které se bez vypořádání změní vztah mezi bývalými manžely na podílové spoluvlastnictví. Podrobnosti pro tuto situaci najdete na stránce prodej při rozvodu.
Po vypořádání může jeden z bývalých manželů prodat svůj spoluvlastnický podíl. Pro prodej celé nemovitosti pak podepisují smlouvu všichni spoluvlastníci. O podílech píšeme zvlášť v části výkup podílu.
Jak prodej v SJM vypadá v praxi?
Smlouvu si nechte projít advokátem, zejména pokud je v nemovitosti jen jeden z vás zapsán jako vlastník. Doporučená podoba smlouvy a její povinné náležitosti jsou popsány v návodu ke kupní smlouvě na nemovitost. Kupní cenu často vyplácí advokátní nebo notářská úschova, viz advokátní úschova kupní ceny.
Text je obecná informace a nenahrazuje právní poradenství. Před podpisem smluv se poraďte s advokátem.
Časté dotazy
Potřebuji souhlas manžela, když je nemovitost jen na mně?
Pokud ji máte z dědictví nebo daru, je zpravidla váš výlučný majetek a souhlas k prodeji potřeba nebývá. Pokud jste ji ale pořídili za manželství ze společných peněz, patří do SJM, i když je v katastru jen vaše jméno. U společného obydlí rodiny je souhlas dobré mít vždy.
Stačí ústní souhlas druhého z manželů?
Pro vklad do katastru ne. Souhlas má mít písemnou podobu a v praxi se vyžaduje úředně ověřený podpis. Ústní souhlas by se v případě sporu špatně dokazoval.
Může mě manžel zastoupit na základě plné moci?
Ano, plnou moc lze použít. Měla by být konkrétní, tedy výslovně pro prodej této nemovitosti, a s úředně ověřeným podpisem. Obecná plná moc k běžným záležitostem na prodej nestačí.
Platí to i pro družstevní byt nebo pozemek?
Pravidla o SJM platí obecně pro majetek manželů, tedy i pro pozemek, podíl nebo členská práva k družstevnímu bytu. Pro družstevní byt ještě platí stanovy družstva. Viz výkup družstevního bytu.
Zdroje a právní předpisy
Odkazy vedou na oficiální znění předpisů a úřadů. Aktuální výklad pro váš případ ověřte u advokáta nebo notáře.