K prodeji nemovitosti potřebujete vždy doklad totožnosti, aktuální výpis z katastru, doklad o tom, jak jste nemovitost nabyli, a kupní smlouvu. Podle druhu nemovitosti přibývá průkaz energetické náročnosti, potvrzení od SVJ nebo družstva, souhlasy (manžel, banka) a stavební dokumentace.
Základní dokumenty, které potřebujete vždy
- Doklad totožnosti (občanský průkaz nebo cestovní pas) pro všechny prodávající.
- Aktuální výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví). Nahlížení do katastru online je bezplatné, úředně ověřený výpis je zpoplatněn.
- Doklad o nabytí nemovitosti: kupní nebo darovací smlouva, usnesení o dědictví, rozhodnutí soudu.
- Kupní smlouva s úředně ověřenými podpisy a dostatečným počtem vyhotovení. Co smlouva obsahuje, shrnuje stránka o kupní smlouvě.
- Číslo účtu pro výplatu kupní ceny nebo údaje o úschově, viz advokátní úschova.
Přehled dokumentů podle typu nemovitosti
| Typ nemovitosti | Navíc obvykle potřebujete | Kde to získáte |
|---|---|---|
| Byt v osobním vlastnictví | potvrzení o stavu plateb do fondu oprav a o dluzích, prohlášení vlastníka, stanovy | SVJ nebo správce domu |
| Družstevní byt | potvrzení družstva o členství a o stavu plateb, stanovy, smlouva o převodu členských práv | družstvo |
| Rodinný dům | kolaudační rozhodnutí nebo souhlas, plány, revizní zprávy, geometrický plán | stavební úřad, archiv, revizní technik |
| Chata, chalupa | doklad o povolení stavby nebo její evidenci, geometrický plán | stavební úřad, katastr |
| Pozemek | geometrický plán, informace o přístupu, ochranných pásmech a věcných břemenech | katastr, vlastní průzkum |
| Garáž | doklad o vlastnictví jednotky nebo stavby, případně potvrzení od správce | katastr, správce |
Souhlasy a doklady k právním poměrům
Tohle je část, která nejčastěji zdržuje. Podívejte se, zda se vás týká něco z následujícího.
- Společné jmění manželů. Nemovitost, která do něj patří, se bez souhlasu manžela nebo manželky prodat nedá. Doložte souhlas, nejlépe v písemné podobě s ověřeným podpisem. Viz také rozvod a prodej.
- Zástavní právo. Potřebujete vyčíslení dluhu a souhlas banky s výmazem, postup shrnuje článek o prodeji se zástavním právem.
- Spoluvlastnický podíl. Doložte nabídku ostatním spoluvlastníkům nebo jejich písemné prohlášení, že ji nevyužijí, viz předkupní právo spoluvlastníků.
- Nájemní vztahy. Nájemní smlouva, doklad o stavu nájemného a dohoda o ukončení nájmu nebo o jeho převzetí kupujícím. Podrobnosti v části o nájemníkovi.
- Věcné břemeno. Smlouva nebo rozhodnutí, ze kterého břemeno plyne, viz věcné břemeno.
- Plná moc. Pokud za vás jedná zmocněnec, musí mít plnou moc s ověřeným podpisem a dostatečně určitým rozsahem.
Dokumenty o stavu a provozu nemovitosti
Zákon většinou nestanoví, které technické doklady musíte kupujícímu předat, ale praxe je jasná. Čím víc doložíte, tím méně se kupující ptá a tím snáz se dohodnete.
- Průkaz energetické náročnosti budovy, pokud se na vaši nemovitost vztahuje, viz energetický štítek.
- Revizní zprávy elektroinstalace, plynu, komína, hromosvodu.
- Pojistná smlouva a přehled případných škodních událostí.
- Vyúčtování služeb a energií za poslední období a odečty měřidel k datu předání.
- Fotografie a plány, které pomohou kupujícímu rozhodnout se.
Co když nemám všechny dokumenty
Chybějící papír není automaticky konec. Doklady lze často dohledat nebo nahradit. Kopii kolaudace nebo plánů má stavební úřad nebo archiv, smlouvy o nabytí katastr, potvrzení o platbách správce domu. U dědictví si vyžádejte usnesení u soudu nebo notáře. Nové zaměření pozemku zhotoví geodet. Pokud je nemovitost v horším stavu nebo je právní stav složitý, přečtěte si špatný stav a zvažte i takový prodej, který s nedokonalou dokumentací počítá.
Postup přípravy dokumentů krok za krokem
- 1
Stáhněte si aktuální výpis z katastru
Podle něj zjistíte, zda jsou zapsané zástavy, věcná břemena nebo omezení a jestli sedí údaje o vlastnících.
- 2
Najděte doklad o nabytí
Nejčastěji smlouvu nebo usnesení o dědictví. Pokud je nemáte, požádejte katastr o kopii listiny.
- 3
Obstarejte potvrzení od SVJ, družstva nebo správce
Vyřízení může trvat. Požádejte s předstihem.
- 4
Vyřešte souhlasy a banku
Domluvte souhlas manžela či manželky, vyčíslení dluhu u banky a vyjádření spoluvlastníků.
- 5
Objednejte průkaz a případné měření
Energetického specialistu nebo geodeta s dostatečným předstihem, protože termín závisí na jejich vytížení.
- 6
Sestavte složku
Originály a kopie uspořádejte do jedné složky. Vložte i přehled kontaktů na správce a banku.
Nejčastější chyby s dokumenty
- Výpis z katastru je starý a neodpovídá aktuálnímu stavu zápisů, například novým zástavám.
- Jméno v dokladu totožnosti neodpovídá jménu ve smlouvě o nabytí, třeba po sňatku nebo změně příjmení. Doložte změnu dokladem.
- Chybí souhlas manžela nebo manželky u nemovitosti ve společném jmění.
- Smlouva popisuje nemovitost jinými údaji než katastr (číslo parcely, číslo jednotky, podíl).
- Podpisy na listině nejsou úředně ověřené nebo chybí vyhotovení pro katastr.
Dokumenty, které bude chtít banka kupujícího
Pokud kupující financuje koupi hypotékou, jeho banka si vyžádá další podklady: znalecký posudek, výpis z katastru, kupní smlouvu a často i potvrzení o stavu plateb u bytu. Posudek obvykle zajišťuje banka sama a vy k němu umožníte prohlídku. Zeptejte se kupujícího předem, co jeho banka potřebuje, a vyhnete se opakovaným žádostem.
Text je obecná informace a nenahrazuje právní poradenství. Před podpisem smluv se poraďte s advokátem.
Časté dotazy
Musím mít všechny dokumenty hned při první schůzce?
Ne. K první schůzce stačí výpis z katastru, doklad totožnosti a základní informace o nemovitosti. Ostatní dodáte podle toho, co vyžadují kupující, banka nebo advokát.
Jak starý může být výpis z katastru?
Pro jednání stačí aktuální online nahlédnutí. Před podpisem smlouvy si ověřte stav znovu, protože se mohly zapsat změny.
Potřebuji originál kupní smlouvy z doby nabytí?
Ne nutně. Doklad o nabytí lze obvykle získat z katastru nebo od soudu či notáře. Originál ale ulehčí jednání.
Kdo dokumenty kontroluje?
Kupující nebo jeho advokát. Právní stav posoudí také katastr při řízení o vkladu, proto chyby ve smlouvě nebo listinách vedou k zamítnutí návrhu.
Zdroje a právní předpisy
Odkazy vedou na oficiální znění předpisů a úřadů. Aktuální výklad pro váš případ ověřte u advokáta nebo notáře.