Nemovitost se zástavním právem banky prodat lze. Banka musí s prodejem souhlasit a vy musíte zajistit, aby se dluh splatil z kupní ceny a zástava se vymazala z katastru nemovitostí. Nejčastější bezpečná cesta vede přes advokátní nebo notářskou úschovu, z níž se nejdřív vyplatí banka a zbytek vám.
Co zástavní právo při prodeji znamená
Zástavní právo k nemovitosti se zapisuje do katastru a týká se samotné nemovitosti, ne jen vás jako dlužníka. Když dům nebo byt prodáte a zástavu nevymažete, kupující nemovitost získá i se zatížením. Banka pak může své právo uplatnit vůči nové věci, pokud se dluh nesplácí.
Proto žádný rozumný kupující nepřevezme zatíženou nemovitost bez jistoty, že se zástava vymaže. Zástavní právo najdete ve výpisu z katastru na listu vlastnictví v části C (věcná práva a omezení vlastnického práva). Aktuální výpis si vyžádejte před každým jednáním a výši dluhu ověřte přímo u banky. Jak má vypadat samotná smlouva, vysvětluje stránka o kupní smlouvě.
Tři cesty, jak hypotéku vyřešit při prodeji
| Cesta | Jak funguje | Na co si dát pozor |
|---|---|---|
| Splatit dřív z vlastních peněz | Dluh uhradíte před prodejem, banka vystaví souhlas s výmazem zástavy a ta zmizí z katastru. | Potřebujete volné prostředky a čas na vyřízení výmazu. Prodej se může odsunout. |
| Splatit z kupní ceny přes úschovu | Kupující složí cenu do úschovy, z ní se uhradí banka a zbytek dostanete po zápisu vlastnictví. | Smlouva o úschově musí přesně určit pořadí plateb a podmínky uvolnění. |
| Převod dluhu na kupujícího | Kupující se se souhlasem banky stane dlužníkem, zástava zůstává. | Vyžaduje souhlas banky a schopnost kupujícího úvěr unést. Není pro každého kupujícího vhodný. |
Postup prodeje krok za krokem
- 1
Požádejte banku o vyčíslení dluhu
Banka vám vystaví doklad o aktuálním zůstatku k určitému dni včetně úroků a poplatků. Zeptejte se i na denní navýšení, protože částka se do dne splacení mění.
- 2
Zjistěte podmínky předčasného splacení
Smlouva o úvěru obsahuje pravidla pro mimořádné splátky a případné poplatky. Zákon o spotřebitelském úvěru poplatky omezuje, konkrétní částku najdete ve své smlouvě.
- 3
Oznamte bance záměr prodat
Banka potřebuje vědět, kdo je kupující a jaká je kupní cena. Požádejte ji o písemný postup pro výmaz zástavy a o souhlas.
- 4
Dohodněte úschovu kupní ceny
Kupní cena se uloží u advokáta, notáře nebo banky. Smlouva určí, že se nejdřív zaplatí banka a zbytek jde vám. Viz advokátní úschova.
- 5
Podepište smlouvu a podejte návrh na vklad
Do smlouvy zapište odkaz na zástavu a závazek ji vymazat. Návrh na vklad podáte podle návodu k vkladu do katastru.
- 6
Zajistěte výmaz zástavy
Po splacení banka vystaví souhlas s výmazem, případně sama podá návrh. Ověřte, že zástava z katastru zmizela, a teprve pak potvrďte výplatu zbytku.
Kolik z kupní ceny zbude po splacení banky
Vyplatit se vám má rozdíl mezi kupní cenou a částkami, které je třeba hradit z výtěžku: dluh u banky, případné poplatky za předčasné splacení, náklady úschovy a další závazky. Pokud je dluh vyšší než kupní cena, vzniká takzvaný schodek a banka nemusí s výmazem souhlasit, dokud nedoplatíte rozdíl. Řešení hledejte s bankou dřív, než nemovitost začnete nabízet.
Co když zástavních práv je víc
Na jedné nemovitosti může váznout víc zástavních práv, například druhá hypotéka, zástava ve prospěch jiného věřitele nebo zástava zřízená na základě soudního či exekučního rozhodnutí. Každého věřitele je třeba oslovit samostatně a pořadí zástav hraje roli při tom, kdo se uspokojí první. Souvisí-li zástava s exekucí, čtěte stránku o exekuci; o hypotéce obecně pojednává tato část.
Je výkup nemovitosti se zástavou jednodušší?
Zkušený výkupce se zatíženými nemovitostmi počítá, takže zná postup s bankou a úschovou. Neznamená to ale, že prodej proběhne bez kroků výše: banka dostává své peníze v každém případě. Výhodu můžete mít v tom, že kupující tolik netrvá na čistém stavu předem. Porovnat možnosti si můžete v kalkulačce výkup versus realitka.
Příklad pořadí plateb při prodeji s hypotékou
Ukažme si zjednodušený sled událostí bez konkrétních čísel. Prodávající a kupující podepíšou kupní smlouvu a smlouvu o úschově. Kupující složí kupní cenu do úschovy. Úschovatel podle pokynu zaplatí bance částku z vyčíslení a banka vystaví souhlas s výmazem zástavy. Do katastru se podá návrh na vklad vlastnického práva a výmaz zástavy. Až po zápisu vlastnictví se zbytek uloženého obnosu uvolní prodávajícímu.
Takový sled chrání obě strany: kupující neplatí do prázdna a prodávající nezůstane s nevyplacenou částkou. Pořadí kroků musí vyplývat ze smlouvy, ne z ústní dohody.
Co prodej se zástavou nejčastěji zdržuje
- Banka vyřizuje souhlas s výmazem a vyčíslení pomaleji, než se čeká. Požádejte ji hned po podpisu rezervace nebo předběžné dohody.
- Vyčíslení dluhu je platné jen určitou dobu. Po jejím uplynutí je třeba vyžádat nové.
- Na nemovitosti vázne další zástava nebo exekuční příkaz, o kterém jste nevěděli. Zkontrolujte list vlastnictví před zahájením prodeje.
- Kupující sám financuje koupi úvěrem a jeho banka potřebuje vlastní zástavu na stejnou nemovitost. V takovém případě je potřeba sladit obě banky.
Text je obecná informace a nenahrazuje právní poradenství. Před podpisem smluv se poraďte s advokátem.
Časté dotazy
Musí banka s prodejem souhlasit?
Banka je zástavní věřitel a její zástava prodejem nezaniká. Prakticky ji potřebujete, protože bez jejího souhlasu s výmazem se zástava z katastru nesmaže. Postup si domluvte předem písemně.
Kdo hradí výmaz zástavního práva z katastru?
Poplatky a náklady si strany dělí dohodou. Vyplatí se to zapsat do kupní smlouvy, aby na konci nevznikl spor.
Dostane banka peníze ještě před zápisem vlastnictví?
Záleží na úschově. Častý model je, že se banka vyplatí z uložené ceny podle pokynu v úschovní smlouvě a zbytek se uvolní po zápisu.
Co když hypotéku nedokážu splatit z ceny celou?
Rozdíl musíte dorovnat z vlastních zdrojů, nebo se s bankou dohodnout na jiném řešení. Bez toho banka zástavu nevymaže a vklad pro kupujícího nemá smysl.
Zdroje a právní předpisy
Odkazy vedou na oficiální znění předpisů a úřadů. Aktuální výklad pro váš případ ověřte u advokáta nebo notáře.